Il valore dei suoli edificabili in Italia

Abstract

Il saggio propone alcune analisi sulla dinamica del valore dei suoli edificabili in Italia. Il tema è importante poiché lo studio dell’andamento del valore dei suoli nello spazio e nel tempo permette di valutare la formazione della rendita urbana, indispensabile per realizzare una pianificazione equa ed efficace. Le analisi confermano ipotesi già formulate in passato e ben note agli operatori del mercato immobiliare. La prima evidenza emersa è che l’andamento del valore delle aree edificabili è concorde con quello del valore immobiliare e che l’incremento osservato negli ultimi anni in termini relativi è significativamente superiore a quello avvenuto in passato. Ciò sembra confermare che, durante le fasi di espansione del mercato immobiliare, buona parte dell’incremento di valore dei fabbricati è catturato dalla rendita dei suoli. La seconda considerazione riguarda la dinamica del valore nel tempo: è stato rilevato che nei periodi di espansione della domanda, l’incremento di valore delle aree centrali è nettamente superiore a quello delle aree periferiche; ciò significa che la rendita assoluta generata dalla scarsità nei centri urbani è superiore alla rendita differenziale creata con l’espansione urbana nelle aree periferiche. Infine, è stato evidenziato che il ruolo dei fattori che influiscono sul valore delle aree edificabili sembra differenziarsi in funzione della loro localizzazione rispetto al centro urbano, identificando segmenti di mercato strutturalmente diversi.

Keywords

• valore aree edificabili
• rendita urbana
• regressione multipla