Аналітично-порівняльне правознавство (Jun 2025)
Майнові права як предмет договору купівлі-продажу нерухомого майна
Abstract
У статті аналізуються правовідносини, що виникають між покупцем квартири в новобудові та забудовником, зокрема в контексті договорів купівлі-продажу майнових прав на майбутні об’єкти нерухомості. Вказується, що такі договори не передбачають права власності на житло, а лише надають покупцю майнові права, які згодом можуть бути трансформовані у право власності після завершення будівництва. До моменту прийняття Закону України № 5091 «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» у 2022 році, законодавче регулювання в цій сфері не забезпечувало належного захисту прав покупців. Покупці не мали ефективних механізмів впливу на забудовників у разі порушення умов договору. Закон № 5091 вперше врегулював порядок набуття речових прав на майбутні об’єкти та встановив низку суттєвих гарантій. У статті особливу увагу приділено положенням статті 13 Закону, де деталізовано обов’язки забудовника, істотні умови договору, перелік документів для ознайомлення покупця та порядок регулювання стосунків при розстрочці платежів. Закон зобов’язує реєструвати спеціальне майнове право на кожну одиницю нерухомості, що унеможливлює її повторний продаж, і передбачає прозорі механізми відчуження такого права. Окремо аналізуються обмеження і прогалини Закону, зокрема пов’язані з необґрунтованими штрафними санкціями при розірванні договору, відсутністю чітких строків повернення коштів у ряді випадків тощо. Разом з тим, прийняття Закону № 5091 значно підвищує рівень захисту інвесторів, систематизує договірні відносини у сфері первинного ринку житла та сприяє уникненню типових зловживань з боку забудовників. Положення цього Закону є важливим кроком на шляху до підвищення правової визначеності у сфері інвестування в житлове будівництво. Зроблено висновок, що деталізація положень договору між забудовником та покупцем несе суттєве збільшення гарантій для покупців та в певній мірі упорядковує форму договору, що має припинити ряд зловживань з боку забудовників, які існують на даний час.
Keywords
